פסק-דין בתיק ת"א 14742-08

התובעת, מתווכת במקרקעין, ביקשה לרכוש עבור לקוחותיה קרקע בשטח של כשמונה-מאות דונם בשכונת הר חומה בירושלים, שעל-פי הנטען, הייתה בבעלותו של תושב הרשות הפלסטינית. המשא ומתן והמגעים עם המוכר התנהלו באמצעות אנשי קשר, ובהם הנתבע, שהוא עורך דין במקצועו.

הקרקע לא הייתה רשומה במרשם המקרקעין, ולשם עריכת העסקה, נדרש רישומה על-שם הבעלים. האדם שטען כי הוא בעל המקרקעין הסכים למכור את הקרקע לתובעת, אך התנה את מסירת המסמכים הדרושים לצורך רישום הקרקע על שמו במרשם בכך שתשולם לו מקדמה על חשבון התמורה שתשולם עבור הקרקע. על-פי דרישתו העבירה אליו התובעת, באמצעות אנשי קשר, סכומי כסף שונים, אשר לטענתה מגיעים לסך כולל של 140,000 ש"ח. אין מחלוקת על כך שהמוכר לא מסר לתובעת את המסמכים שהתחייב להמציא, וכי העסקה לא יצאה אל הפועל.

בתובענה הנדונה עותרת התובעת לחייב את הנתבע לפצותה בסך של 140,000 ש"ח, בשל הנזק שלטענתה, נגרם לה מכך שלא קיבלה את המסמכים הדרושים כנגד תשלום המקדמה בסכום האמור. התובעת מייחסת לנתבע הפרה של התחייבויותיו כלפיה, בכך שלא דאג להמצאת המסמכים כנגד התשלום וכן טענה, כי פעל כלפיה במרמה, מעל באמונה והפר חובות נאמנות, חובות זהירות וחובות תום-לב שהוא חב כלפיה גם בשל מעמדו כעורך-דין וגם בשל יחסי האמון ששררו בין השניים.

השאלות העיקריות הטעונות הכרעה הן אפוא, אלו: בשלב הראשון, נידרש לבחון את העובדות, שעניינן בעיקר שאלת היקף מעורבותו של הנתבע בהתקשרות ואם אמנם התובעת העבירה את כספי המקדמה למוכר בהוראת הנתבע או על יסוד מצג שווא שהציג לה. היה ונשיב על שאלות אלו בחיוב, כי אז נדרש אל השלב השני, אשר במסגרתו נבחן את שאלת אחריותו של הנתבע לנזקי התובעת הנטענים ואת שאלת חובתו לפצותה בסכום המקדמה, שעל-פי טענתה, שילמה למוכר.

א.         הערה על שמיעת התיק ומתן פסק הדין

2.         תובענה זו לרבות הראיות שנשמעו במסגרתה, נשמעה לפני כבוד השופט (בדימוס) יצחק מילנוב, אשר פרש לגמלאות לאחר שהצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם וקודם למתן פסק הדין. משחלף המועד שנקבע בסעיף 15(א) בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ובהתאם להנחיית נשיאת בית משפט זה, הועבר התיק אליי למתן פסק-דין.

תקנה 177 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שעניינה "רציפות הדיון", קובעת כי אם נמנע משופט לסיים את הדיון, רשאי שופט אחר לנהוג בעדויות כאילו הוא עצמו שמע אותן, ורשאי הוא להמשיך מן השלב שבו הפסיק קודמו. לפיכך, פסק הדין יינתן מבלי שהעדויות שנשמעו בפני כבוד השופט מילנוב תשמענה פעם נוספת (ראו: ע"א 534/69 אהרן שושני נ' יפה אלזם, פ"ד כד(1) 145 (1970), בעמ' 147; ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק, פ"ד כז(1) 768 (1973) בעמ' 773; ע"א 387/74 יוסף אברהם נ' בתי מרגוע ומלונות "היוזם" בע"מ, פ"ד כט(1) 353 (1974), בעמ' 356; ע"א 577/94 אורות ייצוג אמנים והפקות ואח' נ' גלי עטרי, פ"ד נא(5) 241 (1997) בעמ' 249).

ב.         עיקרי העובדות ועיקרי ההליכים

            ההתקשרות הראשונה באמצעות ג'ולאני

3.         התובעת עוסקת בתיווך במקרקעין והיא בעלת משרד בירושלים, הנקרא "הדר נכסים", שעוסק בכך.

בשנת 2006 נודע לתובעת מאדם בשם ג'ולאני על כך שכך שקרקע פנויה בשטח של כשמונה-מאות דונם באזור שכונת הר-חומה בירושלים (להלן - הקרקע), מוצעת למכירה. עוד נודע לה, כי בעל הקרקע הוא איסמעיל עבד אלרחמאן מחמד מלחם (להלן - המוכר), תושב הרשות הפלסטינית, וכי הקרקע אינה רשומה במרשם המקרקעין. ג'ולאני גם הציע לתובעת לשמש איש הקשר בעסקה (יוער, כי על-פי עדותו של העד וואליד עטייה, המוכר נפטר בסוף שנת 2009 - עמ' 61).

4.         ביום 26.5.2006 נערך הסכם בין התובעת לבין המוכר, באמצעות איש הקשר ג'וליאני. הסכם זה נושא את כותרת "הסכם אופציה לרכישת קרקע בהר חומה" (ת/2), ועל-פיו התחייב המוכר למסור לתובעת לשם בדיקתם, את כל המסמכים והמידע הדרושים לשם רכישת הקרקע ורישומה. אם הבדיקה תעלה כי המסמכים תקינים, כי אז "הדר נכסים" (משרדה של התובעת) ירכוש את הקרקע. עוד נקבע, כי התובעת תפקיד בידי ג'ולאני המחאה על סך של 3,000,000 ש"ח, עד השלמת הבדיקות ורישום הערת אזהרה שתבטיח את השלמת העסקה האמורה.

מאחר שהמוכר לא מילא אחר חלקו בעסקה ולא המציא את כל המסמכים המעידים על זכויותיו בקרקע, לא יצאה העסקה אל הפועל. לטענת התובעת, היא פנתה אל ג'וליאני כדי שיפעל לקבלת המסמכים מהמוכר, אך פנייתה לא נענתה. בינתיים אף נודע לתובעת כי ג'ולאני נעצר והקשר בינה לבין המוכר נותק. עם זאת, אין מחלוקת כי ההמחאה שנתנה התובעת לג'ולאני, הוחזרה אליה.

            ההתקשרות השנייה עם המתווך שמעון

5.         בחודש ספטמבר 2007 נודע לתובעת על כך שהמוכר התקשר בעסקה נוגדת עם מתווך אחר ששמו יצחק שמעון (להלן - שמעון), וכי אף נרשם לטובתו משכון על זכויותיו של המוכר בקרקע אצל רשם המשכונות (המשכון נרשם ביום 1.1.2007 - נ/3). לטענת התובעת, משנודע לה על כך, היא פנתה אל שמעון והודיעה לו כי ניתנה לה מהמוכר אופציה לרכישת הקרקע, הקודמת בזמן, אשר מטעם זה עדיפה על זו שקיבל הוא מהמוכר. בעקבות פנייתה ובהתאם להסכם בינה לבין שמעון מחודש ספטמבר 2007, הסכימו השניים לשתף פעולה למציאת רוכש לקרקע. לדבריה, אף שילמה לשמעון על חשבון העסקה סך של 42,000 ש"ח בהמחאה בנקאית וכן מסרה לו המחאת ביטחון על סך של 82,000 ש"ח (עמ' 11-10). לטענתה, שמעון אישר קבלת הכספים במסמך בכתב, שבו גם אישר שהתובעת קיבלה ממנו מסמכים הקשורים בקרקע לשם בדיקתם (המסמך צורך כנספח א' של כתב ההגנה. יוער, כי בית המשפט (כבוד השופט מילנוב) פסל את המסמך מטעמי קבילות, מאחר ששמעון לא הוזמן להעיד. אולם כאמור, בעדותה אישרה התובעת את עריכת המסמך ואת תוכנו - עמ' 11).

            ההתקשרות השלישית, באמצעות מוניף, וואליד והנתבע

6.         זמן קצר לאחר ההתקשרות עם שמעון, הכירה התובעת אדם בשם מוניף עלי עיסא סלמאן (להלן - מוניף), שהודיע לתובעת כי יוכל לחדש את הקשר בינה לבין המוכר ולקדם את העסקה בהתאם להסכם האופציה שנכרת בעבר בין השניים. לשם קידום העסקה, הפגיש מוניף את התובעת עם הנתבע, עורך-דין שמשרדו בעפולה, שהיה מוכר לו מעסקאות קודמות. התובעת הסכימה למעורבותו של הנתבע בעסקה, לשם קבלת ייפוי-כוח בלתי חוזר מהמוכר, שיאפשר את רישום הקרקע ואת רכישתה. בהתאם לכך נפגש הנתבע עם המוכר, שהסכים לכך שהנתבע ייצג אותו בעסקה עם התובעת. לאור החלטת התובעת לקדם את עסקת רכישת הקרקע באמצעות מוניף והנתבע, הודיעה לשמעון על פרישתה מהעסקה שנקשרה ביניהם קודם לכן, ושמעון החזיר לה את הכסף ששילמה לו.

7.         ביום 15.10.2007 נפגש הנתבע עם המוכר, אשר חתם על ייפוי-כוח בלתי חוזר המסמיך את הנתבע, בין השאר, למכור את הקרקע בשם המוכר (נ/4, שיכונה להלן - ייפוי הכוח הראשון). על סמך ייפוי-כוח זה ערך הנתבע ייפוי-כוח בלתי חוזר נוסף הנושא את אותו תאריך (15.10.2007), שעל-פיו הסמיך הנתבע את התובעת לנהל את המשא ומתן עם הרוכשים הפוטנציאליים עד חתימת חוזה מכר ביניהם לבין המוכר וכן מסמיך אותה לבצע פעולות ונספות ובהן, רישום הקרקע על שם המוכר בלשכת רישום המקרקעין (נ/5. שיכונה להלן - ייפוי הכוח השני). את שני ייפוי הכוח נתן הנתבע לתובעת בביתה במועד שבו הודפס ייפוי הכוח השני במחשב של התובעת המצוי בביתה. אולם מועד עריכתו של ייפוי הכוח השני שנוי במחלוקת; לטענת הנתבע היה זה ביום 15.10.2007, המועד המודפס ביפויי הכוח, ואילו לטענת התובעת היה זה ביום 12.11.2007.